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佛州HB 1293新法解读：10月1日起用假身份、假材料租房将构成重罪

作家相片: Susie Li
Susie Li
9月29日
讀畢需時 4 分鐘

佛罗里达州新法 HB 1293 将于 2026年10月1日 正式生效。从这天起，在租房过程中使用虚假身份、伪造文件或冒充他人取得住房，将被认定为 三级重罪。对于佛州房东来说，这是今年最重要的法规变化之一；对于租客来说，也需要清楚了解这项新规带来的法律后果


一、HB 1293 是什么？

HB 1293 的正式名称是 "住宅欺诈入住"（Fraudulent Entry of Residential Dwellings） 法案。它在佛州法律中新设了"欺诈入住"这一概念，指的是通过以下方式取得住宅的实际占有：

  • 向房东提供关于身份的虚假陈述

  • 提供虚假的身份证明文件或财务文件

  • 冒充他人

该法案由众议员 Greco 于2026年1月提出，众议院以110票对0票、参议院以34票对0票全票通过，州长 DeSantis 于2026年6月12日签署，正式成为佛州法律第 2026-143 章。


二、哪些行为会被认定为违法？

根据新法，以下三类行为都可能构成欺诈入住：

1. 在租房申请中提供虚假身份信息。 指在书面申请中对自己的身份作出重大不实陈述。

2. 向房东出示伪造或假冒的文件。 包括驾照、身份证、银行对账单、工资单等。

3. 冒充他人签署租约或取得入住。 例如用他人的身份信息申请并签约，或由非申请人本人实际入住。


三、违法后果有多严重？

欺诈入住被定为 三级重罪。按照佛州法律对三级重罪的一般规定，最高可判处 5年监禁 及 5000美元罚款。

过去这类情况在法律上较为模糊，房东往往只能通过民事途径处理。新法将其明确纳入刑事范畴，大大提高了违法成本。


四、房东获得了哪些新的权利？

除了刑事处罚，HB 1293 还修改了佛州房东租客法第 83.56 条，这部分对房东的实际操作影响更直接：

  • 视为"不可补救的违约"： 如果租客是通过欺诈手段入住的，房东可以直接终止租约，不需要给租客改正的机会。

  • 7天搬离通知： 租客收到房东的书面终止通知后，有7天时间搬离。

  • 不需要等刑事程序： 无论是否已提起刑事指控，房东都可以依据这一条款采取行动，不必等待刑事案件结果。


五、HB 1293 与2024年反"霸占房屋"法有什么区别？

很多人会把这两部法律混淆。简单来说：

  • 2024年的反霸占房屋法 针对的是根本没有租约、未经许可擅自住进房屋的人。

  • 2026年的 HB 1293 针对的是签了租约、但签约时使用了虚假身份或伪造材料的人。

两部法律结合起来，覆盖了更多可能损害房东权益的情况。


六、给房东的实用建议

新法提供了更有力的法律保障，但最好的保护仍然是在签约前做好租客审查。特别需要注意的是，AI工具让伪造工资单、银行对账单、驾照和雇佣证明变得非常容易，而且看起来相当逼真。建议房东：

  • 不要只依赖租客上传的文件。 电子文件很容易被修改。

  • 独立核实信息。 自己查找雇主和银行的官方电话进行核实，不要使用租客提供的联系方式。

  • 核查多项信息。 包括政府签发的身份证件、就业信息、收入证明和过往租房记录。

  • 使用第三方审查服务。 专业的租客背景和信用审查可以降低风险。

  • 保留完整记录。 妥善保存申请材料和核实过程，一旦发现问题，这些记录将是重要依据。


七、给租客的提醒

请确保租房申请中的所有信息真实准确。如果收入、信用记录或租房历史不符合房东的要求，可以主动与房东沟通，例如提供担保人、支付较多押金或预付部分租金。这些都是合法可行的方式，远比冒险提供不实材料更稳妥。


常见问题

问：新法什么时候生效？答：2026年10月1日。

问：新法适用于10月1日之前签的租约吗？答：一般来说，刑事法律不溯及既往，新的刑事条款适用于生效日之后发生的行为。具体情况建议咨询律师。

问：房东发现租客材料造假，可以直接换锁吗？答：不可以。佛州法律禁止房东自行驱逐（如换锁、断水断电）。房东应发出书面终止通知，如果租客7天后仍未搬离，需通过法院的正式驱逐程序处理。

问：新法只适用于公寓吗？答：新法适用于住宅出租单位，包括独立屋、联排别墅和公寓等。

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参考资料


免责声明：本文内容仅供一般参考，不构成法律建议。具体情况请咨询佛州执业律师。

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